聚焦 | 亿翰智库创始人陈啸天:寻找B2G时代的机遇

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发布时间:2018-03-06 19:56

在当下,房地产已经到了转型的关键阶段,想要在这个行业里继续生存,有几点问题必须弄懂。

1、房企不论大小,在决策时应该讲究的“三维逻辑”是什么?

2、房企从B2C时代转入B2G时代,是什么推动了这种改变?又会出现什么机遇?

3、房地产陷入两难之地,转型之路应该怎么走?

4、房地产政策逻辑如何?房产税存在的意义是什么?

读懂陈啸天在上海交通大学举办的空间发现会上作出的演讲,一切答案都会随之揭晓:

  

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————以下是陈啸天演讲内容————

陈啸天说:“这场分享会,我更多想从源头上谈起。亿翰是专注于战略的机构,它有一个特点,就是我们考虑任何问题都是多维的、系统性的考虑角度。所以我想对于所有人来说,都需要一个基本的‘战略思维’。”

他在演讲中提到了不论是亿翰还是他个人在判断上都讲究三维逻辑“什么是三维逻辑?一家企业如果在某个阶段有重大选择或者战略调整,需要考虑三个层面的问题。

第一,行业环境。你必须知道你所处的行业,现在到底是刮风还是下雨,这个行业是往上还是往下?因为行业直接决定了企业的经营环境,影响着企业不过动作产生的效果。而房地产行业只是经济的组成部分,而经济服务于政治,政治服务与国际关系。所以如果你想要规划企业未来的方向,就必须清楚你所处的行业以及宏观经济环境怎么走。

第二,竞争环境。我们必须明白,在这个行业里混饭吃不是一家企业,而是一堆企业。凭什么你能吃的好而人家吃的不好?所以你必须明白在这个行业里其他的企业为什么都向左走,为什么你一个人向右走,为什么其他企业选择这条路,你没有选择这条路,永远不要把人家当傻子。

第三,企业的资源充裕度和董事会(尤其是老板)发展的动力和诉求。这其实就是结合宏观面和竞争面发展趋势,再分析企业所具备的的资源和能力在这个大环境下的成长性,再去选择自己的位置和姿态。

这几年里,房地产行业很多战略都是亿翰做的,我本人现在担任23个老板的个人顾问,前一百强公司中的许多我们都是按季度提交战略和策略建议,所以我们直接针对的层面都是每家企业的董事会,这是亿翰和许多房企高层的思考逻辑。即,任何的决策时,你必须要明白你所处的行业怎么走,在这个行业里面你的同行怎么选择,以及你自身的资源禀赋,三者缺一不可。这也是亿翰战略的专业性所在,亿翰所提供的战略选择一定是系统的思考的结果。”

  B2G时代的金融

陈啸天提到,亿翰每年都会给这个房地产提交一个亿翰所认为的行业年度观点。2016年的年度观点是,“房企终极模型——‘资源的壳,市场的心’”,2017年的年度核心观点是从房产到地产,B2G有大未来”

“什么叫B2G?我简单、通俗地跟大家介绍一下,房企是什么?非常简单,我认为是左手右手和你自身。左手从政府那边拿到地,从银行借到钱;拿到以后,房企做的事情就是整合社会的设计单位、策划单位、施工单位,然后把它盖成房子;右手把它卖给消费者。这就是房企。其中左手端叫B2G,右手端叫B2C。

过去二十多年,整个中国房地产行业以右手端为主,因为市场供不应求的环境下,C端太强大了,B2C推动房地产行业进入高速发展的行业。但是近几年你会发现,第一,房地产已经从增量阶段已经进入存量阶段第二,因此,房地产行业对各个政府创造的财政、税收也进入稳定阶段第三,国家当前面临巨大的产业升级需求,经济正在转型。所以大家有没有发现,在最近几年里面,中国的房地产市场的细分领域已经开始出现一些新的变革,比如说产业园、特色小镇、PPP、古镇开发等等,这几类市场都不是我们原来大家习惯的B2C市场,而是以左手端主导的B2G市场。“G”代表的是政府,政府已经开始发力了。我刚才跟大家讲到的这几类市场,哪一类没有政府插手?

这就是我称之为B2G,我沿着这个概念跟大家汇报一下。

  转型关头,房企进退,就在一线间!

  

陈啸天认为:当前房地产面临两难的困境。

“什么叫两难?第一,如果真把房地产彻底按趴下,地方财政吃不消。第二,如果放任房地产继续往上冲,经济转型可能会出现重大问题。所以房地产行业的定位出现了转变,以往房地产的角色是“经济助推器”,所以大家看到,以往房价随着经济的波动,要涨全涨,要跌全跌。而现在,房地产的定位变成了“稳定器+产业的载体”

稳定器是什么意思?就是基本维持一个基数的稳定,把这里按住那里放开,绝对不能是全按上去或者全放,这是不成立的。

另外一个定位,房地产现在是产业的载体,政府正引导着房地产行业的要素参与到实体经济当中。怎么引导?大家看,房企最核心要干的事情是拿地,我们当前拿地只有三个手段,第一种招牌挂,大家有没有发现,真的能拿到的全是高土地成本的项目。第二种收并购,收并购实际上是企业和企业之间的存量资产的盘活,政府不会介入。第三种,政府会告诉你:要不要地?要地对吧?我这有上万方的土地,但是拿完地、盖房、卖完、拍屁股走人是不行的,你必须给我留下产业。这就是产业新城等B2G市场产生的根本。

所以,当前整个国家需要经济转型、产业升级,而房地产行业经过多年的积累,聚集了大量的人才、资本、技术、信息等资源,国家必然会让房地产行业帮助国家做产业。一个行业进行产业升级,完完全全指望自发,这是很难的。而房地产企业这些年风风雨雨过来,对政策的理解很深刻,与政府配合很默契,对人才、机制、资本的运用已经非常纯熟。引导房企投入实体经济建设,对于国家来说是一个最好的选择。

  房企的进退在于一念之间

  

陈啸天认为,房企的进退只是在于一念,这个一念就是战略选择和路径的问题。“简单跟大家讲个问题,当前房地产焦虑的根源在什么地方?从一根筋到两头堵!

一根筋什么意思?过去二十多年,很多房企关起门来都可以把自己做大,因为C端对住宅市场强大的需求,推动整个房地产市场成长。房企需要考虑的就是拿地、盖房、卖房。所以对于每家企业来说,要做的就是把土地、资金、人三个要素,做成闭环的模型。最早万科做的GCT品类的划分,到后来龙湖做PMO系统,到碧桂园的同心共享,再到中梁的类阿米巴,我可以告诉大家,所有企业的玩法,从我战略角度来看都是玩一个东西,构建企业的自我语言体系。很简单,每个企业都是相同的人、地、钱,为什么结果不一样?原因就是你地的拿法、人的玩儿法、钱的用法儿不一样的。结合自己的基因,打造闭环,优于其他的企业, 你就成功了。

总结而言,一根筋就是,你不要想太多了,就想怎么用人、拿钱、拿地,需求无限量不需要担心。

两头堵什么意思?

一方面来看,B2C市场进入存量时代,意味着土地有限,原来拿地的模型不成立了,用人成本也变化了。这给房企带来全新的挑战就是,土地、资金、人的闭环模型开始不成立了,很多企业越来越困惑、焦虑了,以前这么好赚的钱现在很难赚了。“人”(不仅是人才,更代表机制)开始成为第一要素。比如碧桂园的同心共享跟投机制,就是利用管理机制的变革充分调动了人的积极性;再比如中梁的类阿米巴机制,也是以“人”为核心的模型,所以这几年成就了碧桂园、成就了中梁。

从另一方面来看,对于习惯了高利润率的房地产开发商来说,B2G的模式还要涉足产业发展与城市运营,难以产生传统住宅开发的高利润水平。

一头是右手B2C的传统模式空间收窄,另一头是左手B2G模式看不清闭环。这就是当前房地产行业几乎所有的企业很累的原因,有的企业家很焦虑,它的根子在这个地方,两头堵。”

  (房企)没有规模就没有未来

“对于B2C存量市场来说,没有规模就没有未来

为什么?

传统B2C住宅开发市场10万亿上下的规模维持8到10年没问题,但是企业不能等到十年后再想下一步的路。

这里我想插一个小故事,说明原本的利润型企业也在逐步认识到规模的重要性!我在很多地方讲到过这个故事。

我今年把两家企业拉在一块儿做大宗交易,一家企业没上市有钱想拿地,手里很多资金。另外的企业上市了,它想把负债率降下来,评级升上去,然后它可以再去融资。这两个企业我都熟,我看刚好需求相匹配就牵了个线。从牵线到两个企业到发收购通告,只用了两周。推动过程里其实遇到了点小问题:出钱这方的老板总觉得利润率没有以前高,周转好像也慢了,所以他有点犹豫。当时我直接飞深圳,给他讲了个场景,讲完他就不犹豫了,直接就签约了。这个场景是什么呢?

十年之后中国会出现一批多元化的产业集团,而这批产业集团里面相当一部分都衍生自当前的房地产企业。因为中国大量的资源被房企占有,因此多元化的产业集团出现于房企中也是必然的。这个场景一定成立!可能不同的阶段每个企业对规模、利润的选择不一样,至少今天这个时间节点上面,如果你以利润为主,那么你几年之后真的只剩下钱了,而失去了未来成为多元化产业集团的机会。而以规模为主有一个好处,唯有规模继续往上走,有更大的流量,你才能承载更多的人才、资本、技术、信息,为下一步发展奠定基础。

所以我告诉我们这个老板,当前整个房地产行业的存量资源不多了,更别说人家拿到口袋里的项目让你入股,这是比较少见的,正好这个节点他需要降负债,给了我们一个快速扩大销售规模的机会。董事长一听完,说可以,你跟他说一下,各退一步,就这样签了。

这是我讲的,当前规模的重要性!

  房地产未来之路该怎么走?

  

很多人认为B2G算不过来账,B2G到底能不能玩儿?我认为可以玩儿,我跟很多的房企讲过这个道理,他们都接受了,包括万科、华夏、绿城等。我认为B2G兼顾多元利益,它有大利益。

B2G是房企的自我救赎,它改变了房企的站位。一、B2C时代企只是单纯地开发住宅,所考虑的更多的是住宅的品质问题。而在B2G时代,运营商进行整个片区的规划与开发,更多的要考虑如何挖掘土地的集约化价值,提升每平方米土地的产能。二、正因如此,房企和政府间的关系,从面对面的博弈对立,转化为了肩并肩的协作共赢。在整体开发中,运营商协调整个片区的开发与运营,帮助政府满足经济发展与税收等需求,而政府也会为房企提供必要的政策优惠与资金支持。三、由于要考虑的内容丰富了,房企的经营模型不限于“钱、地、人”三要素,而是加入了“产业、资本”等要素,这位房企未来的发展创造了跟大的想象空间。

B2G模式从根本上改变了房企的站位,让房地产行业真正有望实现行业长青、企业长存!

  房产税不重要,分税制才是关键!

后面是房产税的问题,我简单跟大家讲一下,房产税这个事情行业争议比较大,我简单讲一个很简单的事情,我们从业者不应该对房产税过多地起哄,因为这个事情的分量是远远超出这个房地产行业的。为啥?我们一定要明白房产税的问题,为什么会出现?根子在什么地方。我们当前业内认为对房产税会出台的判断有两个出发点。

第一个,房产税出来抑制房价的上窜下跳,可以平抑房价,可以抑制投机投资,这是完全错误的观点。为什么?资金要不要投房地产,一方面取决于当前整个社会没有投资渠道,另一方面你房产税还有一个度的问题,度太大了国家社会吃不消,度如果小,资金一算完账感觉还是赚钱一样会进来。所以这一点不成立。

第二个,很多人都在讲,房地产进入存量时代,地方政府现在的财税资源没有了,而房产税可以源源不断。我要说的是,你认为房产税真的能收上来吗?或者说,征税成本是否大于税收本身?会不会引发社会问题?举个例子,前几年国家宣布千年农业税不再收了,说这是中国的一个巨大的进步。但是更重要的是大家应该明白为什么不收?因为征收农业税会引发一系列社会矛盾不说,很有可能你收税的成本比税小不到哪里去,干嘛还要收?大家注意,我们到现在为止很多税都是代扣代缴的,你拿到的是税后工资。而把钱给你之后,再从中收税其难度将大大提升。这里面有个最简单的道理,你们各自看你们的小区,你们的物业费能收齐吗?物业费都收不齐,房产税能收齐吗?

第三点,有一个常识,任何一个国家理论上的发展轨迹这样的,第一步先是经济改革为主,就是做大蛋糕。第二步是社会改革,就是蛋糕做大以后我们合理地分配蛋糕,保障蛋糕做大了以后不至于被小部分人拿走。第三步就是政策改革,我通过制度体制的保证能够合理地分配蛋糕,一般都是这三步走。如果房产税开始征收,首先受打击的是中国的中产阶级,如果这样的话,我们国家一直以来期望的把内需做起来,这个事情基本上可以不用谈了。此外,还会产生第二个问题,我们知道中产阶级发展到一定阶段,它一定是通过谋求政治上的保障,尤其是当政府真的让中产阶级从口袋里掏税出来,中产阶级更会要求政治上的权利,会加速政治改革。

所以我对房产税的判断是:第一,它会一直喊下去,保持高压;第二,几年内,不会真的开始大范围、全方面的征收。十年、二十年之后会不会收?有可能。

我们谈回之前说的政府税源减少,收支不平衡的问题。既然房产税短期不会征收,那政府会采取怎样的措施应对呢?

我认为,房产税不重要,分税制才是根本!

当前地方政府财政问题的根源来自于1994年,我们国家建立新的财税体系——分税制。正是因为分税制,使得地方政府的财政收入大部分进中央,然后再下放到地方。财政集权的好处就是我们这几年国家发展很好,重大工程得到推进。但是问题同样存在,部分地方政府的财政问题渐渐累积,我们已经看到了很多迹象,比如包头、昆山的基建叫停;再如根据国家公布的数据,各地方政府2017上半年除了一线城市与江苏、浙江,基本都处于赤字状态;去年底财政部王部长发声“谁家的孩子谁抱走”。大家也要看明白一个问题,一个国家也好、一个企业也好,没有一招可以吃遍的,永远是分权再集权,再分权再集权,我们的分税制改革已经二十年了,新一轮“分权”的改革有望逐步试点推进。

因为时间有限,今天更多地只是从B2G的角度,跟大家大约讲一个框架,我所理解的房地产,房产企业为什么焦虑,为什么碧桂园、中梁能成功,我所理解的B2G市场。后面感兴趣的话,我想跟大家分解开详细地一起来探讨,一个行业也好,一个企业也好,看明白再往前走就不会犹豫。

今天也感谢我们陈敏老朋友,让我有这个机会跟大家汇报,也希望大家未来多交流、多互动,希望大家能够发展的越来越好,谢谢大家!

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